Suis-je concerné par la TVA en location meublée ?

Non, par principe. La location de logements meublés est exonérée de TVA (art. 261 D 4° du CGI). La très grande majorité des LMNP n'a rien à déclarer à ce titre.

Quand la TVA s'applique

L'article 84 de la loi de finances pour 2024 a réécrit l'article 261 D 4° au 1er janvier 2024. La règle des trois services sur quatre subsiste, mais elle s'articule désormais avec un critère de durée de 30 nuitées, qui sépare deux régimes :

• secteur hôtelier et assimilé : séjours d'au plus 30 nuitées, assortis d'au moins trois des quatre services ;
• locations meublées à usage résidentiel de plus de 30 nuitées, assorties des mêmes services.

Les quatre services :

1. le petit-déjeuner ;
2. le nettoyage régulier des locaux en cours de séjour ;
3. la fourniture de linge de maison ;
4. la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Un ménage en fin de séjour et un jeu de draps à l'arrivée ne suffisent pas : les services doivent être rendus pendant le séjour. La formulation « dans des conditions comparables à celles d'un hôtel » a disparu du texte avec la réécriture de 2024.

La conclusion reste la même en courte durée classique - pas de TVA - mais une location longue assortie de services peut désormais y basculer, ce que l'ancienne rédaction ne prévoyait pas.

Ce que ça change si vous basculez

• TVA collectée au taux réduit de 10 % sur les prestations d'hébergement ;
• TVA déductible sur les achats, travaux et charges ;
• possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien neuf, sous condition de conserver l'affectation vingt ans ;
• déclarations périodiques et obligations comptables supplémentaires.

Les résidences services

C'est le cas typique où la TVA s'applique : l'exploitant fournit les services para-hôteliers, et l'acquisition ouvre droit à récupération.

Le piège

Cocher l'option TVA sur la formalité de début d'activité « au cas où » vous soumet à des obligations déclaratives sans contrepartie si vous ne rendez aucun service. Ne la cochez que si vous êtes réellement en para-hôtellerie.