Commission Airbnb au 13 octobre : deux taux, un seul exercice

Jusqu'ici, comptabiliser la commission Airbnb demandait de retenir un seul chiffre : 3 % hors taxes, 3,6 % TVA comprise. Un taux, une ligne, la même arithmétique du 1er janvier au 31 décembre. À partir du 13 octobre 2026, ce confort disparaît. La commission passe à 15,5 % hors taxes, soit 18,6 % TVA comprise, pour la plupart des hôtes (votre espace hôte indique le vôtre), et surtout : les deux taux vont cohabiter dans vos comptes pendant plus d'un an.

Cet article explique comment tenir cette période sans se tromper : quel export Airbnb choisir, comment reconstituer un montant brut quand on ne dispose que du net, et quels contrôles faire avant la clôture. Le principe comptable, lui, reste le même.

Le principe ne change pas : le brut en produit, la commission en charge

Au régime réel, on enregistre le loyer brut en produit, c'est-à-dire le sous-total hôte (nuitées et ménage, avant commission ; hors frais de service payés par le voyageur), puis la commission de la plateforme en charge déductible. Jamais le net reçu sur le compte bancaire.

Le résultat est le même dans les deux cas, puisque brut moins commission donne le net. Mais les seuils se jugent sur les recettes brutes : le plafond du micro-BIC, et les 23 000 € du statut de loueur professionnel. Une comptabilité tenue au net sous-estime ces recettes. L'assiette déclarée correspond aussi à ce que l'administration sait reconstituer de son côté, et la charge déductible apparaît pour ce qu'elle est. Nous avons traité la question de principe dans notre fiche sur les recettes à déclarer, en brut ou en net.

Ce principe résiste parfaitement à la bascule. Ce qui ne résiste pas, c'est la manière dont beaucoup d'entre nous le mettaient en œuvre : un taux unique appliqué à un versement.

Pourquoi un taux unique ne marche plus

Le modèle de frais applicable à une réservation est déterminé par sa date de confirmation, pas par la date du séjour ni par celle du versement.

Une réservation confirmée le 10 octobre 2026 pour un séjour en août 2027 reste aux frais partagés : 3,6 % de commission, encaissement en 2027, exercice 2027. Une réservation confirmée le 20 octobre 2026 pour un séjour en novembre 2026 relève des frais hôte uniquement : 18,6 %, exercice 2026.

Votre exercice 2026 et votre exercice 2027 contiendront tous les deux des réservations relevant des deux modèles. Il n'y a pas de date de coupure comptable propre. Un taux unique saisi une fois pour toutes sera nécessairement faux pour une partie des lignes.

Quel export Airbnb choisir après la bascule

Airbnb propose deux rapports, et le choix devient déterminant.

L'export « Historique des transactions » est organisé par versement et comporte une colonne dédiée aux frais de service hôte. La commission y figure pour le montant prélevé, ligne par ligne. Peu importe le modèle applicable à chaque réservation : le chiffre est le bon, il n'y a rien à reconstituer ni à deviner.

L'export « Réservations » est organisé par séjour. Il donne le voyageur, les dates, le nombre de nuits, mais un montant net, sans colonne de commission. Il faut alors reconstituer le brut à partir d'un taux. Ce fichier comporte une colonne « Réservée », qui donne la date de réservation : c'est elle qui permet de ranger chaque ligne dans le bon modèle, puis de lui appliquer le bon diviseur. Pour les réservations passées autour de votre date de bascule, notamment les demandes acceptées quelques jours après leur envoi, contrôlez la date de confirmation sur la réservation elle-même dans votre espace hôte.

Après la bascule, l'« Historique des transactions » reste l'export le plus simple : la commission y est donnée, il n'y a rien à reconstituer. L'export « Réservations » demande un tri préalable, puis deux calculs différents selon la date de réservation. Le trajet pour le récupérer, ses en-têtes en français comme en anglais et le détail de ses colonnes figurent dans notre guide de l'import Airbnb en comptabilité.

Reconstituer le brut quand on n'a que le net

Si vous n'avez que le net, la formule reste la même, seul le diviseur change :

Brut = net / (1 - taux TVA comprise)

• Frais partagés : brut = net / 0,964
• Frais hôte uniquement : brut = net / 0,814

La troisième ligne est l'erreur à éviter : 156 € de recettes manquantes et 156 € de charge manquante, sur une seule réservation.

Pour déterminer le bon diviseur, il faut la date de confirmation, que vous retrouverez sur la réservation elle-même dans votre espace hôte, ou dans la colonne « Réservée » de l'export « Réservations ». En pratique, si vous avez basculé le 13 octobre 2026 et que vous reprenez un exercice a posteriori, la règle opérationnelle est simple : toute réservation confirmée à partir de votre date de bascule relève de 18,6 %, les autres de 3,6 %.

Le rattachement à l'exercice ne suit pas le versement

Un rappel qui prend une importance particulière pendant la période de cohabitation, parce que les dates s'y multiplient : date de confirmation, date de séjour, date de versement.

Au réel, le BIC se tient en comptabilité d'engagement. Les produits se rattachent à l'exercice d'exécution de la prestation, c'est-à-dire au séjour, et non au moment où l'argent arrive. Une réservation de décembre payée en janvier est une recette de décembre ; un acompte encaissé en octobre pour un séjour de mars n'est pas une recette de l'exercice ; un séjour à cheval sur le 31 décembre se répartit au prorata des nuits.

C'est là que l'« Historique des transactions » demande une précaution : il date chaque ligne au jour du versement, qui intervient en général après l'arrivée du voyageur. Un séjour qui commence le 31 décembre, ou qui chevauche la fin d'année, peut donc y apparaître sur l'exercice suivant. Pour ces séjours, fiez-vous à la date de début et au nombre de nuits, que cet export donne aussi, et non à la date de versement.

La commission suit le même rattachement que le produit qu'elle rémunère. Nous détaillons le mécanisme et les écritures de clôture dans notre définition de la comptabilité d'engagement.

Retenez donc que la date de confirmation détermine le taux, et la date de séjour détermine l'exercice.

Ce qu'il faut vérifier dans votre logiciel

Tout outil qui reconstitue un brut à partir d'un taux stocké quelque part est concerné, tableur compris.

1. Retrouvez où ce taux est enregistré. S'il vaut encore 3,6 % et que vous importez des réservations postérieures à votre bascule, chaque ligne est minorée de 15,6 %.
2. Vérifiez ce que fait votre outil quand le taux est absent. Reconstituer silencieusement est le pire comportement : mieux vaut un avertissement qu'un chiffre faux.
3. Regardez si l'import lit la colonne de commission quand elle existe. C'est ce qui rend l'« Historique des transactions » sûr.

Dans OpenLMNP, l'import Airbnb reconnaît les en-têtes français et anglais, gère les deux formats d'export, écarte les montants négatifs, détecte les doublons par code de confirmation et calcule en centimes. Quand l'export porte la commission, elle est reprise telle quelle. Quand il ne la porte pas, le brut est reconstitué depuis le taux du bien, et le logiciel signale désormais qu'un taux unique ne peut pas couvrir les deux modèles. Le champ ne propose plus de valeur par défaut : un taux faux appliqué en silence était le principal risque de cette bascule, y compris dans notre propre outil, où le défaut valait 3,6 %. L'import n'exploite pas encore la colonne « Réservée » : avec l'export « Réservations », il applique le taux du bien à toutes les lignes. Si vos réservations relèvent des deux modèles, importez plutôt l'« Historique des transactions ».

Le contrôle de fin d'année

Avant de clôturer, faites une vérification qui prend dix minutes et qui rattrape la plupart des erreurs de taux.

Additionnez vos produits Airbnb de l'exercice et vos commissions Airbnb de l'exercice. Le total doit correspondre au récapitulatif annuel fourni par la plateforme, aux décalages de rattachement près. Un écart proche de 15 % sur les recettes signale à coup sûr un problème de taux ou de format d'export.

Au titre de la directive DAC7, Airbnb transmet chaque année à l'administration les sommes qui vous reviennent ainsi que les commissions retenues. Les deux montants sont connus, et l'écart se reconstitue par simple addition. Une comptabilité qui colle au récapitulatif de la plateforme est une comptabilité qui ne demande pas d'explication.

Enfin, si la bascule vous conduit à reconsidérer votre régime fiscal, ce qui est le cas de beaucoup de loueurs au micro-BIC, notre article sur ce que la commission Airbnb de 15,5 % change à votre déclaration chiffre l'arbitrage.

OpenLMNP est un logiciel de comptabilité LMNP libre : ses calculs sont vérifiables ligne à ligne parce que le code est ouvert, et la démonstration en ligne permet de l'essayer sur des données fictives.